5.3 Інформаційна база оцінювання вартості майна

 

Важливе місце відводиться інформаційному забезпеченню з питань оцінки вартості майна фірми, що приватизується (викуповується), яке дає можливість одержати вихідні дані для прийняття управлінського рішення про продаж (придбання) фірми.

Необхідна початкова інформація міститься у балансовому звіті фірми, а додаткова інформація про гудвіл фірми встановлюється експертним шляхом у процесі переговорів про приватизацію або продаж фірми конкретним покупцям.

Методика оцінки вартості майна фірми, що приватизується, в тому числі шляхом продажу на аукціоні, на конкурсній основі, перетворенням в господарське товариство, регламентується у законодавчому порядку з врахуванням темпів інфляції на підставі відновної вартості об’єктів майна. На відміну від зарубіжної практики в оцінку майна не включається вартість землі, на якій розміщене підприємство, надр та інших складових частин навколишнього природного середовища, виняток становить земельна ділянка, відведена у встановленому порядку згідно з вимогами Земельного кодексу України під об'єкти незавершеного будівництва. Вартість земельної ділян­ки визначається державними органами на підставі експертної оцінки з урахуванням вимог земельних кадастрів. У балансі вартість землі врахо­вується за фактичною собівартістю, а результати її переоцінки вказуються у пояснювальній записці до балансу. Вартість земельних ділянок входить в нерухоме майно фірми і не підлягає амортизації. Ціна фірми (ЦФ) розраховується за формулою

 

ЦФ = 03 + НА + Вк + НБ·К + У·К + (3з + ФА - Кр),             (5.1)                        

 

де 0З — залишкова вартість основних засобів; НА — залишкова вартість нематеріальних активів; Вк — незавершені капітальні вкладення за вира­хуванням вартості незавершеного будівництва; НБ — вартість незавер­шеного будівництва; У — вартість невстановленого устаткування; К — усереднені індекси цін на будівництво та промислову продукцію (встанов­люються в законодавчому порядку та враховують темпи інфляції); 3з — запаси і витрати, які входять у валюту балансу; ФА — фінансові активи (згідно з балансом до складу фінансових активів входять: довгострокові фінансові вкладення; інші необоротні активи; грошові кошти, розрахунки та інші активи). Фінансові активи зменшуються на суму кредиторської заборгованості (Кр), відображеної в третьому розділі пасиву балансу.

Якщо числове значення в дужках наведеної формули від'ємне, то вар­тість майна фірми розраховується без врахування цієї від'ємної величини, тобто вираз в дужках умовно прирівнюється до нуля.

При визначенні залишкової вартості основних засобів суми зносу не повинні перевищувати балансової вартості основних засобів фірми.

Вартість майна фірми може збільшуватися за експертною оцінкою на вартість нематеріальних активів, факт придбання яких не відображений у балансі (наприклад, гудвіл фірми).

При приватизації державного майна, зданого в оренду, вартість майна фірми зменшується на вартість майна, що належить орендареві, яка визнача­ється як сума залишкової вартості основних засобів та нематеріальних активів, вартості незавершених капітальних вкладень (в тому числі неза­вершеного будівництва), оборотних коштів на момент приватизації, зменше­ної на суму оборотних коштів, зданих в оренду, та залишку невикориста­них амортизаційних відрахувань на майно орендодавця та на вартість май­на, придбаного за рахунок державних коштів.

При приватизації орендованого цілісного майнового комплексу вартість оборотних коштів (запасів і затрат, фінансових активів за мінусом кредиторської заборгованості), зданих в оренду (Од), визначається на підставі балансу, розробленого на день укладення договору оренди за формулою

                  

                       Од = К0[(Зз0 + ФА0) - Кр],                        (5.2)

                    

де 3з° — запаси і витрати за балансом на день укладення договору оренди; К°— коефіцієнт індексації запасів і витрат орендного підприємства (регулю­ється у законодавчому порядку); ФА°— фінансові активи за балансом на день укладення договору оренди; Кр - кредиторська заборгованість.

Вартість майна при приватизації державних підприємств може бути зменшена на вартість пільг, що встановлюються законодавчою базою приватизації, або збільшена відповідно до зональних коефіцієнтів, що враховують потенційну прибутковість фірми залежно від її місцезнаход­ження.

  З метою порівняння нормативних методів оцінки фірми з можливою альтер­нативою слід звернутися до світового досвіду оцінки, зокрема німецького. Вартість фірми може бути визначена згідно з досвідом за методом прибутковості і за допомогою методу реальної вартості фірми.

                Метод прибутковості передбачає складання плану ділової діяль­ності (рахунок прибутків і збитків на найближчі роки, який, як правило, узгоджується з фактичним виконанням за минулий період). Теперішня (дисконтована) вартість запланованих на найближчі роки надходжень виручки визначається шляхом дисконтування планових надходжень за процентною ставкою поточного дня. Це означає, що метод визначення вартості на підставі прибутковості фактично базується на оцінці очікуваних короткострокових і середньострокових надходжень виручки.

Тому цей метод оцінювання майна фірми рекомендується використовувати тільки у тому випадку, коли грошові надходження можуть бути більш-менш передбачені — якнайменше в середньостроковий період часу і мо­жуть бути перевірені за допомогою фактичних даних минулого періоду.

Метод реальної вартості фірми виходить не з поточної оцінки перспективного розвитку фірми, а з майна на момент оцінки.

         За основу беруться не план діяльності фірми на майбутній період, а баланс на поточну дату.  Перспективний розвиток фірми не справляє безпосереднього впливу на її реальну вартість, хоча залежно від оцінки комер­ційної діяльності фірми в найближчі роки складаються вартість основного і оборотного капіталу, величина економічних зобов'язань, в тому числі збитки.        

Алгоритм визначення реальної вартості майна фірми С:        

 

  С = А ± ∆В ± ∆С,                          (5.3)

                                                

 

де А — сума активів за мінусом зобов'язань; ∆В — корекція балансових даних основного капіталу і запасів залежно від концепції покупця, наприклад, зміни характеру споживання, підвищення вартості земельної ділянки, зміни асортименту продукції, яку випускає покупець; ∆С — корекція величини резервних зобов'язань, наприклад, на величину виплат при звільненні можливих збитків.                                                

При купівлі фірми за умови погашення заборгованості за старими кре­дитами (не повернених в строк) (Скр) і з нерухомістю вартість     

   С1 = С + Скр.                                        (5.4)                                                        

При купівлі фірми без погашення заборгованості за старими кредита­ми і без врахування нерухомості (Снер) реальна вартість

С2 = С – Снер.                                        (5.5)

     Ціна фірми може бути вища за реальну вартість, якщо фірма має пози­тивний прогноз розвитку, доступність до ринку, високий професіоналізм персоналу і є конкуренти при купівлі фірми.

У відповідності до різних об'єктів нерухомості існують різні методи її оцінки, що орієнтуються або на дохід, або на цінність об'єкта (речовинний метод оцінки).

Речовинний метод оцінки (рис. 5.2) виходить з витрат на будівництво кожного кубометра забудови, і за допомогою відповідного індексу будівель­них цін перераховується вартість нерухомості на момент визначення ціни. При цьому у формі різних знижок з ціни враховуються технічні фактори, що зменшують ціну об'єкта (такі, як термін експлуатації нерухомості, недоліки будівництва і економічні причини її зниження та інші обставини, що обумовлюють зниження виручки від господарського використання об'єкта).

 

 

 

Метод оцінки, що орієнтується на дохід, виходить з ціни землі (визначається за допомогою порівняння цін) і вартості будівлі (рис. 5.3).

          Ціна будівлі — це чистий дохід, що отримують із земельної ділянки. Попередньо чистий дохід зменшується на величину дисконту, що нарахо­ваний на суму, еквівалентну вартості земельної ділянки. Мультиплікатор, що використовується далі для капіталізації доходу, враховує щорічні відрахування на відновлення (амортизацію) і процентні відрахування залеж­но від строку служби будівель, при цьому величина процентної ставки залежить від виду будівельних споруд і ситуації на ринку нерухомості. Експлуатаційні видатки включають в себе, у першу чергу, витрати на управлін­ня нерухомістю, виробничі видатки, ризики, що пов'язані з можливим недо­одержанням плати за землю.

        Для визначення ціни земельної ділянки використовується метод порівняння вартості (рис.5.4). Для порівняння використовуються такі критерії:

якість земельної ділянки, тобто ступінь її освоєння: землеробна ділянка, незабудова, лісова ділянка, ділянка під будівельні роботи;

розташування ділянки (транспортна розв’язка, сусідні ділянки) і об’єкти на них;

можливості використання;

характеристика ділянки;

правові та фінансові умови (податки, фінансові внески тощо).