11.3 Договір  найму житлового приміщення

 

 Користування житлом є законним лише тоді, коли воно має належну правову підставу. Крім права власності, такими підставами можуть бути договори, адміністративні акти та су­дові рішення. Але однією з найпоширеніших підстав користу­вання житлом є договір житлового найму, тобто угода, за якою наймодавець надає наймачеві за плату житло у користування.

Слід розрізняти договори житлового найму в будинках дер­жавного і приватного житлового фонду, оскільки вони відріз­няються принциповими ознаками.

Так, у договорах житлового найму в будинках державного жит­лового фонду наймодавцем є держава, від імені якої діють уповно­важені нею органи, - житлово-експлуатаційні організації, а наймачами такого житла можуть бути тільки громадяни, на ім'я яких видано ордер. (Ордер – це письмове розпорядження на заселення жилого приміщення, що видається на підставі рішення виконавчого комітету органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації). Цей договір є безстро­ковим, оскільки житлового надається у довічне користування. Предметом такого договору може бути окрема квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, що складається з одної чи декількох кімнат, або одноквартирний житловий будинок. Не може бути самостійним предметом договору приміщення, яке хоч і являє собою окрему кімнату, але її розмір менший від установленого законом, або є частиною кімнати чи кімнатою, що зв’язана з іншою кімнатою загальним входом, а також підсобне приміщення.

Хоча цей договір укладається з особою, на ім'я якої видано ордер, але члени сім'ї наймача, які зазначені у ньому або були на законних підставах вселені у це житло, набувають однакових з наймачем прав на користування ним.

Права й обов'язки сторін у цьому договорі визначаються житловим законодавством.

Права наймача: користуватися отриманим житлом та підсобними приміщеннями, санітарно – технічним та іншим обладнанням; вселяти на законних підставах інших осіб у житло, яке він займає; на обмін житла; на збере­ження житла при тимчасовому від'їзді; здавати житло в піднайом іншим особам тощо.

Обов'язки наймача: використовувати житло за призначенням; дбайливо ставитися до житла; економно витрачати воду, газ, еле­ктричну і теплову енергію; своєчасно вносити плату за житло і ко­мунальні послуги; проводити відшкодування заподіяної шкоди.

Обов'язки наймодавця: надати зазначене в ордері житло; своєчасно проводити його капітальний ремонт; забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання, належний стан під'їздів та місць загального користування.

Наймодавець має право вимагати від наймача: користуватися житлом згідно з існуючими правилами; відшкодовувати за­подіяні збитки; своєчасно вносити плату за житло і комунальні послуги тощо.

Договір найму житлового приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця.

Що ж стосується договорів житлового найму в будинках при­ватного житлового фонду, то вони є договорами майнового найму, які врегульовуються нормами цивільного права, а тому наймодавцем тут може виступати будь-який власник житла, а наймачем - будь-яка інша особа; цей договір є строковим; пра­ва й обов'язки сторін у ньому випливають насамперед із самого договору тощо.